Судебная практика показывает, что в ряде случаев жилые помещения, частные дома, земельные участки, гаражи и другая недвижимость оформляются на третьих лиц по поддельным документам без ведома и согласия законного владельца.
«Оперативный Информационный Центр-OMM» сообщает, что соответствующую информацию распространил Верховный суд Азербайджана.
Отмечается, что в дальнейшем такое имущество продается третьим лицам на основании незаконной регистрации в государственном реестре.
В подобных ситуациях законный владелец при обращении в суд должен доказать, что имущество было отчуждено против его воли и незаконным путем. Например, если квартира была продана на основании поддельной доверенности, этот факт должен быть подтвержден в суде.
Если факт фальсификации доказан, то устанавливается отсутствие правовых оснований для такой сделки и первоначальной регистрации. Однако на этом вопрос не исчерпывается, так как имущество впоследствии могло быть перепродано другим лицам.
Законный владелец может вернуть имущество в двух случаях: 1. Если договоры с третьими лицами являются фиктивными, то есть направлены на создание «видимости добросовестного приобретателя»; 2. Если последующие покупатели не являются добросовестными приобретателями или их добросовестность не защищена законом.
Согласно разъяснениям Верховного суда, в некоторых случаях договор между покупателем и продавцом носит лишь формальный характер. Целью таких действий является создание «видимости добросовестного приобретателя» и предотвращение возврата имущества законному владельцу.
Данное намерение может быть определено по следующим фактам: наличие родственных, дружеских или иных близких отношений; оформление сделки по цене, значительно ниже рыночной; отсутствие осмотра имущества покупателем; сохранение владения имуществом за законным владельцем и др.
Верховный суд подчеркивает, что в большинстве случаев наличие лишь одного из этих фактов недостаточно для вывода о фиктивности сделки. Доказательства должны составлять единую логическую систему, исключающую иные объяснения.
В случаях, когда доказано, что договоры являются фиктивными, иск удовлетворяется, имущество возвращается законному владельцу, а регистрационная запись восстанавливается. Если же договоры не являются фиктивными, то добросовестность приобретателя оценивается отдельно.
Закон защищает добросовестных приобретателей, которые полагались на данные государственного реестра. Если приобретатель является добросовестным, иск законного владельца отклоняется, а имущество остается у приобретателя, при этом владельцу разъясняется право на возмещение ущерба.
Закон не признает приобретателя добросовестным в двух случаях: 1. Если в реестр внесено возражение против незаконной записи; 2. Если приобретатель знал о неточности записи в реестре.
Верховный суд отмечает, что при отсутствии прямых доказательств возможна оценка косвенных улик, если их совокупность не оставляет разумных сомнений в недобросовестности покупателя.
Также Верховный суд выделил случаи, когда правила о добросовестном приобретении не применяются: совместная собственность супругов (без согласия обоих), случаи двойной регистрации, имущество, не подлежащее приватизации, и имущество, полученное безвозмездно.
