Государственный реестр и нотариальная система играют ключевую роль в приобретении прав на недвижимое имущество.
«Оперативный Информационный Центр-OMM» сообщает, что Верховный суд распространил информацию по этому вопросу.
Отмечается, что эти два института, дополняя друг друга, служат как защите имущественных прав граждан, так и обеспечению безопасного и стабильного гражданского оборота. В постановлении Верховного суда по применению законодательства, касающегося добросовестности третьих лиц при приобретении вещных прав на недвижимое имущество, подчеркивается, что правильное применение института добросовестного приобретения зависит не только от поведения сторон, но и от надлежащего исполнения своих обязанностей органами регистрации и нотариата.
Основная задача регистрирующего органа — осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обеспечение признания и защиты этих прав. Государственный реестр — это не просто база данных, а институт общественного доверия. Участники гражданского оборота при принятии решений относительно имущества полагаются на данные реестра. Поэтому орган регистрации не должен ограничиваться формальным приемом документов и проведением регистрации; он обязан проверять правовые основания представленных документов, расследовать противоречивые или сомнительные случаи и при необходимости принимать соответствующие меры. Неисполнение этих обязанностей должным образом может повлечь за собой ответственность, установленную законодательством, в случае причинения ущерба лицам.
В судебной практике наблюдается ряд проблем, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Эти обстоятельства напрямую влияют как на безопасность гражданского оборота, так и на права собственников и приобретателей имущества. В частности, чаще всего встречаются следующие нарушения:
- необоснованная регистрация на имя лица, не являющегося собственником;
- задержки в регистрации прав лиц, законно приобретших имущество;
- регистрация прав нескольких лиц на один и тот же объект недвижимости (двойная регистрация);
- невнесение или несвоевременное внесение в реестр возражений относительно недвижимого имущества.
Подобные случаи не только являются одной из основных причин последующих споров, но и могут поставить под угрозу права как настоящих собственников, так и лиц, приобретающих имущество, полагаясь на данные реестра.
Перед удостоверением договора нотариус должен проверить ряд важных вопросов. Прежде всего, необходимо установить, имеет ли лицо, распоряжающееся имуществом, полномочия на его продажу. Кроме того, следует проверить наличие ипотеки, залога, ареста или иных ограничений на имущество, а также выяснить, было ли имущество приобретено в период брака. Эта информация, отраженная в реестре, должна быть четко разъяснена сторонам.
Однако обязанность нотариуса не ограничивается формальной проверкой. Верховный суд подчеркивает, что нотариус также должен установить подлинную волю сторон и их намерение заключить договор. Он должен убедиться, что стороны понимают правовые последствия подписываемого документа, и в случае выявления признаков обмана, давления или угроз не должен удостоверять договор.
Практика показывает, что в ряде случаев участники гражданского оборота не оформляют вступаемые ими правоотношения в соответствии с их реальным содержанием или не могут этого сделать. Одной из причин этого является неспособность сторон юридически точно выразить, какой тип договора им необходим. В других случаях это связано с необоснованным отказом в оформлении сделок, которые не противоречат законодательству, но широко не применяются в нотариальной практике.
Одним из часто встречающихся на практике случаев является оформление недвижимого имущества (земли, дома и т.д.), принадлежащего заемщику (или его близким), на имя кредитора (или иного указанного им лица) договором купли-продажи с целью обеспечения долга. То есть, вместо использования предусмотренных законом механизмов, таких как залог или ипотека, заемщик формально продает свою недвижимость кредитору, хотя на самом деле целью является обеспечение долга.
Хотя на первый взгляд этот метод кажется удобным для сторон, впоследствии он может привести к серьезным правовым проблемам. Основной риск заключается в том, что, поскольку договор формально заключается как купля-продажа, объект с правовой точки зрения переходит в собственность другого лица. При возникновении спора должник обычно утверждает, что этот договор на самом деле был заключен не для продажи, а как обеспечение долга, в то время как противоположная сторона это отрицает.
В этом случае бремя доказывания ложится на истца. Истец должен представить достоверные доказательства того, что договор был заключен не с намерением купли-продажи, а как обеспечение долга. Это, в большинстве случаев, создает для истца достаточно тяжелое бремя доказывания. Верховный суд подчеркивает, что в таких ситуациях нотариус не должен ограничиваться формальным подходом, а должен выяснить подлинную волю сторон и правовой результат, которого они хотят достичь, предпринять необходимые шаги в рамках своих полномочий, а при необходимости предложить сторонам тип договора, соответствующий их целям, и обеспечить его оформление.
Одним из вопросов, вызывающих споры при операциях с имуществом, является использование доверенностей.
Верховный суд отмечает, что нотариус не обязан каждый раз связываться с лицом, выдавшим доверенность, при продаже имущества на ее основании. Тем не менее, при выдаче доверенности этому лицу должны быть подробно разъяснены правовые последствия, которые может повлечь за собой доверенность.
В то же время, если нотариус выявляет обстоятельства, явно указывающие на то, что проводимая юридическая операция противоречит интересам представляемого (собственника), он должен принять необходимые меры для установления его подлинной воли. Например, при использовании доверенности, выданной супругами друг другу в период брака, после развода, при продаже недвижимого имущества по цене, многократно ниже его стоимости, или при отчуждении недвижимого имущества на основании физической доверенности, выданной в зарубежной стране, подлинное намерение лица, выдавшего доверенность, должно быть установлено путем телефонного разговора, видеосвязи или другими возможными способами.
Если нотариус установит, что операция является рискованной с правовой точки зрения, он должен проинформировать об этом покупателя. Лицо, настаивающее на продолжении операции, несмотря на предупреждение о рисках, впоследствии должно будет само нести последствия этих рисков. Если нотариус умышленно или по неосторожности не выполняет свои обязанности должным образом, и в результате этого лицу причиняется ущерб, он несет гражданскую ответственность в порядке, предусмотренном законодательством. Если в причинении ущерба участвовали и другие лица, возникает солидарная ответственность. В этом случае потерпевший может подать иск только к нотариусу, только к другим ответственным лицам или ко всем им одновременно.
В случаях, когда профессиональная ответственность нотариуса застрахована, требование о возмещении ущерба может быть предъявлено и страховщику. На практике бывают случаи, когда стороны скрывают от нотариуса свои истинные намерения. Если обман, угрозы или другие незаконные действия были умышленно скрыты сторонами и объективно обнаружить их нотариусом было невозможно, последующее выявление этих фактов не влечет ответственности для нотариуса.
Нотариус несет ответственность только в том случае, если он допустил нарушения, которые были очевидны заранее, о которых он должен был знать или которые мог увидеть.
Таким образом, согласно позиции Верховного суда, безопасность оборота недвижимого имущества зависит также от деятельности системы реестра и нотариата. Орган регистрации должен обеспечить правильную регистрацию прав, а нотариус — исследовать как правовое положение, так и подлинную волю сторон. Нарушение этих обязанностей может привести к возмещению ущерба, причиненного лицам.
